Улучшенная планировка: новый стандарт в строительстве домов

Улучшенная планировка: новый стандарт в строительстве домов

Современные застройщики начинают отказываться от неудачных разновидностей планировок, которые раньше можно было вычислить по маленьким кухням, смежным комнатам, длинным коридорам. Им на смену приходит евроформат, основным преимуществом которого является отсутствие нефункциональных квадратных метров за счет оптимального зонирования пространств. «Важно подчеркнуть, что площадь квартиры должна быть эффективной, эргономичной, а не просто достаточной для расстановки нескольких «роялей». Здесь речь идет и о наличии мастер-спален с гардеробом и большим санузлом с отдельно стоящей ванной и душем, естественным освещением через окно и так далее. Кроме того, в тренде большие гостиные с обеденной зоной и островными кухнями», — комментирует партнер архитектурного бюро Syntaxis Александр Стариков.

К примеру, в квартирах, расположенных в ЖК Simple, кухня-гостиная совмещена с прихожей, а спальни разбросаны по сторонам. «Такая компоновка исключает коридор, который зачастую не используется, а покупателю приходится переплачивать за лишние «квадраты». В жилом комплексе также предусмотрены квартиры площадью 31 кв. м с тремя окнами. Благодаря этому можно максимально комфортно разместить свою семью в минимальной квадратуре, ведь чем больше окон, тем больше комнат», — рассказал гендиректор BauHaus, основатель и совладелец Bau City Development Кирилл Сиволобов.

Девелоперы сегодня все чаще уделяют внимание правильным видовым характеристикам, отметил Алексей Зародов из архитектурного бюро Syntaxis. Он привел в пример ЖК «Петровский парк II»: «В этом проекте предусмотрено 132 планировочных решения, включая квартиры с витражным остеклением и угловыми панорамными окнами. При этом структура квартир сформирована так, чтобы все лучшие панорамные виды с той или иной стороны здания открывались именно из главных гостиных».

Связанные вопросы и ответы:

Что такое серия домов улучшенной планировки

Собственно говоря, «улучшать» начали в 1973 году, когда на Белградской улице появился первый дом 137-й серии со скоростными лифтами, высокими потолками и просторными кухнями с электроплитами. Улучшают до сих пор: стандарты, заданные последним советским поколением панелек, соответствуют сегодняшнему комфорт-классу.

Рядовая застройка этого периода составляет 12-14 этажей. Новинками стали электроплиты в кухнях, системы пожарной сигнализации, незадымляемые лестничные площадки (за счет отделения лестницы переходом через лоджию), а также грузовые лифты (для подъезда, в котором больше девяти этажей, два лифта – стандартная комплектация).

Улучшенные по сравнению с брежневками и «кораблями» планировки означают кухни от 9 кв. м, прихожие от 7 кв. м и отказ от комнат площадью меньше 10 кв. м. В некоторых домах (например, в 137-й серии) высота помещений увеличилась до 2,7 м.

Еще одна важная модернизация 137-й серии – увеличение шага поперечных стен до 3,6 м, позволившее избавиться от вагонных пропорций комнат и тесных Г-образных кухонь.

Цены на квартиры в домах 137-й серии

Однокомнатные – от 3,3 млн руб.

Двухкомнатные – от 4,8 млн руб.

Трехкомнатные – от 5,8 млн руб.

Где расположены

Основные массивы, застроенные панельными домами улучшенных планировок (преимущественно 137-й серии), – Озеро Долгое, Комендантский аэродром, Ржевка-Пороховые, Рыбацкое, южная часть Купчино, Средняя Рогатка.

Плюсы и минусы

Часто решающий аргумент для выбора «панельки» улучшенной планировки – увеличенные по сравнению с предыдущими поколениями площади кухонь, от 7,2 до 13,5 кв. м. Но это не все плюсы. В домах 137-й серии просторны и коридор, и ванная комната. Например, ванна 1,7 м поперечного расположения позволяет вписать в помещение полноразмерную стиральную машину. Такая роскошь встречается только в номенклатурных сталинках, и то нечасто.

Основные недостатки 137-й серии – непрезентабельный внешний вид (ковровая фасадная плитка посерела и осыпалась), продуваемые межпанельные стыки в угловых и торцевых секциях, неважная междуэтажная звукоизоляция (при этом шумов с лестницы и от соседей за стенкой почти не слышно), алюминиевая электропроводка (как правило, требует замены), а также холодные полы (линолеум положен прямо на бетон).

Подведем итог. Во-первых, все это дома, проверенные временем, в районах со сложившейся инфраструктурой. А во-вторых, за счет качественного ремонта квартиру в советском доме можно довести до кондиции новой. Так что для многих категорий покупателей игра стоит свеч.

Текст:Фото: Алексей Александронок

Хотите получатьсвежие новости BN.ru?Подпишитесь!

Какие преимущества имеет серия домов улучшенной планировки по сравнению с другими типами домов

В современных жилых комплексах застройщики разрабатывают несколько типов планировок, так как хотят предложить покупателям более широкий выбор. В связи с этим появилось новое понятие – улучшенная планировка. Она предполагает дополнительные бонусы:

- кладовки;

- гардеробные;

- гостевой туалет;

- лоджию или балкон.

В таких квартирах площадь кухни не менее 8 кв. м, а комнаты имеют правильные геометрические параметры. Если вы хотите купить квартиру в Екатеринбурге недорого , ищите предложения напрямую от застройщиков.

Особенности жилплощади улучшенной планировки

Как видите, по сравнению со стандартной планировкой улучшенная имеет больше преимуществ. При этом площадь предлагаемой квартиры может мало отличаться от аналогичных лотов в том же жилом комплексе. Легко понять, почему такое жилье пользуется повышенным спросом, ведь при сравнительно одинаковой цене покупатель улучшенного варианта получает значительно больше. Прежде всего – повышается комфортность жизни в квартире.

Преимущества квартиры улучшенной планировки

В квартирах с улучшенной планировкой можно более эффективно организовать пространство и выделить функциональные зоны. Плюс к этому жильцы могут использовать кладовку, гардеробную или лоджию, что недоступно другим владельцам жилья в том же подъезде. Дополнительно можно установить кондиционеры, котлы для подогрева воды, очистители воздуха и даже систему «умный дом».

Недостатки домов улучшенной планировки

Что касается недостатков домов с квартирами улучшенной планировки, то они, если и есть, то связаны с повышением стоимости квадратного метра. При этом покупатель понимает, что цена справедлива и он платит за комфорт, поэтому не видит проблем в этом вопросе.

Как серия домов улучшенной планировки влияет на экономию энергии

По словам начальника Инспекции по надзору за энергосбережением и контролю инженерных систем Мосжилинспекции Надежды Выстороп, интерес москвичей к тому, какой класс энергоэффективности у их дома, заметно вырос после весенней самоизоляции. Оказавшись дома по семь дней в неделю, многие горожане стали уделять гораздо больше внимания состоянию своего жилья.

Класс присваивается дому в зависимости от того, какое количество энергоресурсов он потребляет для отопления и других нужд, насколько велики у него энергопотери.

"На класс влияет все: потребление тепловой энергии, технические характеристики дома, наличие энергосберегающего оборудования, приборов учета и другие факторы, - рассказала Надежда Выстороп. - Если у дома большие теплопотери, значит, скорее всего, тепло в нем уходит через крышу, фасады, окна и так далее. В таком случае дом получает класс, например, F".

F - это низкий класс, а самый высокий А++. Работает это примерно так же, как у бытовой техники. Покупая холодильник или стиральную машину, вы в инструкции тоже видите класс энергоэффективности. Например, маленький холодильник с классом B может потреблять столько же электроэнергии, как прибор большего размера, но обладающий классом A. Но присвоение класса - дело добровольное, им Мосжилинспекция начинает заниматься лишь после обращения управляющих компаний.

Например, у 40-этажной высотки на Рублевском шоссе, 107 - класс энергоэффективности А. Но дело не в том, что это новостройка 2012 года, объяснила "РГ" председатель правления ТСЖ "Рублевские огни" Марина Владимирова.

"Мы проводим довольно большую работу, чтобы экономить ресурсы, - объясняет Владимирова. - Например, меняем лампочки в местах общего пользования на энергосберегающие. Когда половину заменили, стали на четверть меньше платить за электричество, а сейчас платим меньше уже на 36-38%, хотя замена еще продолжается. Экономию ощущает каждый жилец. Например, у меня квартира площадью 80 "квадратов". Раньше я за общедомовое освещение платила 1000-1200 рублей, а сейчас всего 700. Документы на присвоение класса энергоэффективности мы и подали для того, чтобы показать всем жителям, какие результаты приносит работа по энергосбережению".

Кроме энергосберегающих лампочек в доме на Рублевском шоссе поставили датчики движения, которые включают свет только при появлении людей, и датчики, включающие уличное освещение при наступлении сумерек. В планах ТСЖ установить также датчики движения на парковке, чтобы фонари горели только при появлении людей. Стоит в этом доме и автоматизированный узел управления системы отопления - москвичи называют его "Аушкой". В зависимости от температуры на улице это оборудование регулирует подачу тепла, чтобы зря не топить. Экономит эта система 200- 300 тысяч рублей в месяц на дом. На квартиру за сезон может получиться по 5 тысяч сбереженных рублей. Владимирова подчеркивает, что если бы не все эти меры, то о высоком классе энергоэффективности не было бы и речи и платили бы они за коммуналку гораздо больше.

Какие материалы используются при строительстве серии домов улучшенной планировки

Серийное проектирование жилища ведёт начало от типовых проектов, исторически сложившихся в разных странах и у различных народов, в которых оптимально учитывались традиции и уклад жизни, погодные условия, наличие строительных материалов, благосостояние семей и т. п. Например традиционная русская срубная изба , появившаяся в IX—X вв. в ходе медленной эволюции на протяжении веков и до настоящего времени разделилась на несколько типовых вариантов: изба-четырёхстенок беднейших крестьян, распространённая изба-пятистенок для семей среднего достатка, изба-крестовик , которую строили состоятельные жители, могла вместить большую семью или целый род из нескольких семей, менее распространены были дом кошелем и изба-шестистенок . В южных районах с более мягким климатом, где не было обилия строительного леса, ставились хаты-мазанки на каркасной основе, а у кочевых народов широко применялись легкоразборные юрты шатрового типа.

С началом развития промышленности в XIX веке усилился приток рабочей силы в города. Традиционные усадебные дома крестьян не могли обеспечить концентрации большого количества населения, а низкий достаток основной массы рабочих семей не давал им возможности решить жилищную проблему самостоятельно, поэтому заводовладельцы и землевладельцы начали строить жильё на свои средства, сдавая его внаём. На окраинах городов строились бараки или традиционные избы усадебного типа, которые максимально плотно заселялись, образуя большие рабочие посёлки. В городах наибольшее распространение получили доходные дома , ставшие прообразом современных многоэтажек, их активное строительство в России началось с 1880-х годов.

Как и современный дом, доходные дома имели секционную структуру, и часто строились по индивидуальным проектам. Типовое проектирование развивалось слабо, поскольку условия строительства сильно различались и зависели как от возможностей и планов заказчика, так и от планировки участка, часто ограниченного в размерах, ибо в то время господствовал квартальный принцип застройки, когда дома располагались по периметру квартала и выходили лицевой стороной на улицу, плотно примыкая друг к другу и часто поворачивая под различными углами. Планировка помещений также отличалась большим разнообразием и рассчитывалась на квартиросъёмщиков разного достатка, богатые квартиры состояли из 15 комнат и более, выходя на лицевую сторону дома, бедные находились в глубине двора, застроенного, с целью получения дохода, максимально плотно. Внутри кварталов нередко возникали узкие, плохо проветриваемые дворы-колодцы, которые из за постоянной сырости и недостатка солнечного света часто становились рассадниками чахотки .

Как серия домов улучшенной планировки влияет на комфорт проживания

Сегодня на первичном рынке можно встретить улучшенные серии панельных домов (ДОММОС, «СЭМ-1», «СЭМ-2» и др.), обращает внимание Надежда Коркка из «Метриум». Возведение панельных домов старых серий в Москве прекращено с 2016 года по распоряжению мэра Сергея Собянина.

Серия ДОММОС

ДОММОС – серия домов от 6 до 25 этажей, представленная компанией «Центр» в 2015 г. Серия отличается вариативностью планировок, которая возможна благодаря увеличенному шагу внутренних несущих стен – до 6,6 м. Одних только студий несколько вариантов, начиная с крохотных на 12 «квадратов» и заканчивая просторными площадью 34 кв. м.

Помимо студий, в домах серии ДОММОС предусмотрены 1-,2-,3- и 4-комнатные квартиры с возможностью объединения. Каждая квартира, по словам Надежды Коркки, помимо балконов и лоджий имеет французский балкон.

Серия «СЭМ-2»

Дома серии СЭМ-2 и ее модификации строятся с 2016. Это многосекционные дома высотой от 15 до 33 этажей. Высота потолков в квартирах - от 2,65 до 2,9 м. На площадке расположены от 4 до 12 квартир в зависимости от планировки дома. А число возможных планировок самих квартир достигает пятидесяти.

Дома серии СЭМ-2 возводятся в проектах класса «стандарт» и «комфорт». Главное отличие серии - подземный паркинг. Кроме того, в подвалах предусмотрены кладовые.

«СЭМ-2» – это многоэтажные жилые дома, возведенные по проекту ГК «ПИК», рассказывает Надежда Коркка. Особенность серии заключается в том, что стояки инженерных коммуникаций в квартирах расположены у стены, смежной с межквартирным коридором. За счет этого открывается доступ к коммуникациям и счетчикам со стороны коридора, и работники УК могут проводить необходимые процедуры даже при отсутствии собственников. Кроме того, это решение обеспечивает гибкость в реализации различных интерьерных идей.

Как серия домов улучшенной планировки влияет на экологию

Панельный дом – это здание, возведенное из готовых железобетонных плит. По сути на заводе изготавливают отдельные части дома, которые затем на строительной площадке собирают как конструктор. Причем скорость возведения гораздо выше, чем при использовании других технологий. Благодаря этому дома из сборного железобетона получили большое распространение в СССР, став символом массового типового жилья. Однако родиной панельного дома является вовсе не Советский Союз.

Первые здания, возведенные из крупных панелей, появились в 1910-х годах в пригороде Нью-Йорка. С привычными нам хрущевками они не имели ничего общего, поскольку имели высоту всего в пару этажей, а фасад был украшен в соответствии с архитектурными тенденциями того времени. С 1920-х годов панель стала завоевывать Европу. После Первой Мировой войны началась стремительная урбанизация, и как следствие возникла необходимость быстро расселить большое количество людей. Железобетонная панель как раз отвечала запросам времени: она не требовала больших материальных затрат и человеческих ресурсов. Отличительной чертой панельного строительства стал отказ от украшения фасадов. Это кстати, станет одной из причин недовольства населения, которое станет пренебрежительно называть такие дома бетонными коробками. В нашей стране эксперименты со сборными железобетонными конструкциями начались накануне Великой Отечественной войны. Первые образцы панельного строительства были декорированы ажурными вставками, рельефами и прочими архитектурными элементами. Позже появились дома с оформлением попроще, но все еще нарядные. В тираж они не вышли, поскольку в 1955 году было принято постановление «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», исключившее любые элементы декора фасада. Еще через два года вышло постановление «О развитии жилищного строительства в СССР», открывшее эру типовой застройки спальных районов.

Какие особенности архитектуры серии домов улучшенной планировки

Новые дома — выше цена

Возраст дома также оказывает влияние на цену жилья. Квартиры в домах с 1973 по 1990 год стоят в среднем на 8.6% (или 35 тыс. тг за кв. м) дороже, чем в домах старше 50 лет. Новостройки, в свою очередь, обычно стоят дороже старых домов, так как предлагают современные удобства, улучшенную планировку и более качественную отделку.

Расположение

Ближе к центру - выше цена

Местоположение является одним из ключевых параметров, который влияет на цену недвижимости. Жилье, находящееся ближе к центру и с развитой инфраструктурой вокруг, стоит дороже.

Например, в Алматы близость к метро может увеличить стоимость квартиры примерно на 10%. Однако исключением являются элитные коттеджные городки, которые, несмотря на отдаленность от центра, могут иметь высокую стоимость из-за развитой внутренней инфраструктуры и комфорта.

Залог

Залоговое жилье не всегда дешевле

Считается, что залоговая недвижимость стоит дешевле, но исследование показало, что скидка на залоговые квартиры составляет всего 2%. Однако продавцы обычно готовы к торгу, что может снизить цену еще больше.

Перепланировка, ремонт и планировка: Что влияет на стоимость

Состояние и планировка важны для покупателей

Перепланировка и неофициальные изменения в квартире могут снизить ее привлекательность для покупателей, которые планируют использовать ипотеку. Часто такие квартиры продаются со скидкой и могут быть интересны для покупателей, имеющих наличные средства. Новый и нейтральный ремонт обычно делает квартиру более привлекательной для покупателей, что может положительно сказаться на цене.

Планировка также играет роль: изолированные комнаты чаще всего востребованы, а наличие двух санузлов может увеличить цену на 15%. Однако планировка в стиле кухни-студии может вызывать разные реакции у покупателей, и стоимость таких квартир не всегда значительно отличается от традиционных планировок.

Этаж: Как влияет на стоимость

Расположение на первом или последнем этаже - не имеет решающего значения

Расположение квартиры на конкретном этаже обычно указывается при поиске, но исследование показало, что первый или последний этаж практически не влияют на стоимость. Исключение составляют некоторые коммерческие объекты, такие как первые этажи, которые могут быть популярны у предпринимателей. В новостройках же последний этаж часто ценится выше из-за наличия террасы и прекрасного вида из окна.

Наличие разрешительной документации и ДДУ

ПДКП – не защита

Покупка первичного жилья от застройщиков в Казахстане разрешена через ДДУ (договор долевого участия). Однако многие строительные компании не проходят по нормативам для привлечения средств дольщиков и заключают различные договора в обход закона, в том числе ПДКП (предварительный договор купли-продажи). При этом ни один договор кроме ДДУ не защищает покупателя от потери вложенных средств.

Также зачастую у новостроек может не оказаться разрешительной документации (из-за чего как раз и не получается работать по ДДУ). У каждого ЖК должен быть экскизный проект, АПЗ, а целевое назначение земли соответствовать жилому строительству. Эскизный проект нужен для того, чтобы Управление урбанистики и городского планирования выдали вам АПЗ (Архитектурно-планировочное задание разрешение на строительство).

Некоторые застройщики намеренно снижают цены на жилье из-за отсутствия документации чтобы быстрее продать квартиры, поэтому необходимо проверять документацию и обратить внимание на "черные" и "белые" списки от акиматов и ГАСК:

– Черный список ЖК и застройщиков в Алматы 2023 (обновлено)

– Белый список ЖК и застройщиков в Алматы

– Черный список застройщиков в Астане 2023

– Белый список застройщиков Шымкента 2023

Важные параметры для покупателей

Что ищут потенциальные покупатели на рынке недвижимости

Основными параметрами, на которые обращают внимание потенциальные покупатели, являются: расположение, цена, год постройки, этажность дома и площадь кухни. Эти факторы определяют привлекательность жилья на рынке и могут существенно влиять на его стоимость.

Как серия домов улучшенной планировки влияет на безопасность жилья

Панельные дома старого образца имеют неоспоримое преимущество – прочность и долговечность, что обеспечивает качество проектов от советских инженеров, проектов, прошедших не один десяток инстанций до момента их внедрения в массовое строительство. Впрочем, на этом преимущества «панелек» заканчивались, и начинались недостатки.

Достаточно суровый и однотипный дизайн, обусловленный ограничениями ассортимента при производстве железобетонных деталей дома, еще можно было как-то простить и понять, ведь жить, как-никак, предполагалось в самих квартирах. Однако их обитателям приходилось мириться с недостатками технологий, которые слабо сочетались с понятием «комфорт проживания»:

• Тепло- и гидроизоляция панельных домов были явно не на высоте, что породило проблему, которую хорошо обозначает знакомое многим выражение «первый и последний не предлагать». Из подвала на первые этажи просачивалась влага, отчего углы помещений на первых этажах могли темнеть (темные пятна не выводились даже купоросом), а эксплуатируемые кровли протекали, образуя подобные проблемы на потолках квартир последних этажей.
• Из-за технических параметров бетона помещения быстро промерзали зимой, зато великолепно нагревались летом, что не способствовало комфорту проживания.
• Кроме того, бетонные плиты превосходно резонировали звук (звукоизоляция попросту отсутствовала), отчего жители квартир были вынуждены привыкать к постоянному шумовому фону.